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REITs（Real Estate Investment Trusts，不動產(chǎn)投資信托基金）是指在證券交易所公開交易，通過證券化方式將具有持續(xù)、穩(wěn)定收益的不動產(chǎn)資產(chǎn)或權(quán)益轉(zhuǎn)化為流動性較強的上市證券的標準化金融產(chǎn)品。

2020年4月30日，中國證監(jiān)會、國家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關(guān)工作的通知》，明確要求在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域推進不動產(chǎn)投資信托基金（以下簡稱基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs或公募REITs）試點工作，也代表著境內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點正式起步。

基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs收益依賴于基礎(chǔ)設(shè)施項目運營產(chǎn)生的收益，主要影響因素包括基礎(chǔ)設(shè)施項目所屬行業(yè)的平均收益水平、項目自身的運營情況等方面。

基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs是國際通行的配置資產(chǎn)，具有流動性較高、收益相對穩(wěn)定、安全性較強等特點，能有效盤活存量資產(chǎn)，填補當前金融產(chǎn)品空白，拓寬社會資本投資渠道，提升直接融資比重，增強資本市場服務(wù)實體經(jīng)濟質(zhì)效。短期看有利于廣泛籌集項目資本金，降低債務(wù)風(fēng)險，是穩(wěn)投資、補短板的有效政策工具；長期看有利于完善儲蓄轉(zhuǎn)化投資機制，降低實體經(jīng)濟杠桿，推動基礎(chǔ)設(shè)施投融資市場化、規(guī)范化健康發(fā)展。

根據(jù)國家發(fā)改委發(fā)布的《關(guān)于進一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點工作的通知》（發(fā)改投資〔2021〕958號），基礎(chǔ)設(shè)施項目預(yù)計未來3年凈現(xiàn)金流分派率（預(yù)計年度可分配現(xiàn)金流/目標不動產(chǎn)評估凈值）原則上不低于4%。其中，可供分配金額測算是在預(yù)測的假設(shè)前提與限制條件下編制，所依據(jù)的各種假設(shè)具有不確定性。預(yù)測現(xiàn)金流分派率并非基金管理人向投資者保證本金不受損失或者保證其取得最低收益的承諾。

投資者在比較不同項目時，不能單純看現(xiàn)金流分派率這一個指標，因為現(xiàn)金流分派率可能與基礎(chǔ)設(shè)施項目類型相關(guān)。作為基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs底層資產(chǎn)的基礎(chǔ)設(shè)施項目類型一般可以分為兩類，一類是經(jīng)營權(quán)類的項目（比如收費公路、污水垃圾處理等），另一類是產(chǎn)權(quán)類的項目（比如產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流等）。特別的，對于基礎(chǔ)設(shè)施項目類型為經(jīng)營權(quán)的項目，由于經(jīng)營權(quán)存在期限，存在基礎(chǔ)設(shè)施項目價值逐年下降，到期可能趨于零的風(fēng)險，因此經(jīng)營權(quán)類項目基金分紅中包含對投資者初始投資資金的返還，其現(xiàn)金流分派率整體來看也可能略高于產(chǎn)權(quán)類的項目。